El cierre del viernes fue promisorio. El dólar mayorista, con un volumen de negocios que está dentro lo habitual -USD 865 millones-, tuvo otro retroceso y el atraso cambiario es evidente. El dólar actual equivale en términos reales al que existía en junio del año pasado. Es una bendición para los planes electorales del Gobierno, importadores y viajeros al exterior en vacaciones de invierno y una contrariedad para los exportadores porque los precios de los productos que exportan no solo han perdido renta por la paridad, sino por la baja de sus precios en el exterior.

El dólar mayorista perdió 12 centavos y cerró a $41,60, mientras en bancos y casas de cambio la divisa retrocedió 6 centavos a $42,84.

En este escenario, y a pesar de la baja de tasas diarias que impone el Banco Central, los depósitos a plazo fijo crecieron $15 mil millones en una semana y ya están en $1,3 billones (todos de corto vencimiento). El ritmo de aumento de las colocaciones asombra. El carry trade (apostar al peso para tomar luego las ganancias en dólares) es avasallador, pero también habrá que ver cuando se tropiece con los primeros obstáculos qué sucede, porque esa enorme acumulación de colocaciones en los bancos puede, en un instante, irse a dólares.

El comienzo de la segunda quincena de julio es clave porque todas las renovaciones de plazo fijo se harán con vencimiento una semana después de las PASO. La fe que cada inversor tenga en el resultado de ese acontecimiento marcará el auge o el declive de estas colocaciones. Si siguen en alza, el futuro del dólar es a la baja. Si empieza a regir la cautela a la espera de las elecciones del 11 de agosto, el dólar puede tener un leve impulso acompañado de la menor liquidación de divisas de los exportadores, algo que ocurre estacionalmente en agosto. La baja del riesgo país, si bien es auspiciosa, no deja de ser tímida. El viernes cedió 1,14% a 779 puntos básicos. Sigue muy pegado a los 800 puntos.

Del otro lado de la frontera, los futuros para el lunes son pesimistas. En Estados Unidos comienza la temporada de balances y los que se presentarán el lunes no tienen buen augurio. No creen que haya ganancias en los principales bancos como Goldman Sachs, Bank Of America, Morgan Stanley o el Chase, ni tampoco en Netflix y Microsoft, que el lunes presentarán sus resultados trimestrales en Wall Street.

Por eso los futuros para el lunes están con números en rojo. Nada grave: las bajas en Wall Street son ínfimas y rondan 0,10%. Las Bolsas asiáticas abrieron con caídas generalizadas y los futuros de los mercados europeos, salvo Italia, también están en rojo.

La duda es qué sucederá con el dólar, debilitado por la segura baja de las tasas de interés en un cuarto de punto, el 31 de julio. Solo el 25% del mercado cree que la Reserva Federal las recortará en medio punto.

La noticia que puede alegrar a muchos tiene un argumento de fondo que preocupa: la Reserva Federal advierte sobre una recesión mundial por la guerra comercial desatada por los Estados Unidos. Hasta el viernes, esa preocupación no impactó en los inversores que llevaron a todos los indicadores de Wall Street a niveles récord.

Con este panorama puede haber una suba de los bonos del Tesoro y una baja de sus rendimientos que hará que los bonos argentinos deban cotizar en alza para lograr una baja del riesgo país.

A su vez, el dólar puede seguir debilitándose ante las demás monedas, algo que ayuda a la política gubernamental pero desencanta a los exportadores.
El tema es que se quiere llegar al 11 de noviembre con un dólar muy bajo que permita mejorar el escenario electoral.

En estos momentos los detalles sobre el atraso cambiario poco importan. Lo que se espera es una baja del riesgo país después de las PASO. En ese momento, el riesgo país tomará para el Gobierno la misma importancia que el dólar atrasado, porque se puede transformar en una herramienta decisiva del consumo por la mayor confianza en el país al mejorar las condiciones de pago de la deuda el año próximo.

En ese sentido, el Gobierno se alegró porque su contendiente electoral, Alberto Fernández, se transformó en un malabarista para equilibrar las contradicciones en su partido. Por un lado, Axel Kicillof habló de un control de capitales y el economista de cabecera de Fernández, Guillermo Nielsen, salió a cruzarlo diciendo lo opuesto y descalificando al ex ministro de Economía y candidato a gobernador de la provincia de Buenos Aires.

Tampoco fueron afortunadas las declaraciones de Cristina Fernández de Kirchner en la presentación de su libro en Río Gallegos, donde habló de la deuda del FMI y no fue muy clara sobre cómo se iba a pagar y si se harían cargo en caso de llegar el gobierno. «Yo quiero saber quién se la llevó. Quiero pedir a ese que la pague», afirmó.

Por supuesto, Alberto Fernández deberá equilibrar esta frase porque hace poco le dijo a la gente del FMI que la Argentina honraría sus deudas.

Argumentos para inquietar a la economía no faltan. Los encuestadores trabajan a destajo porque cada declaración mueve los números de sus estudios. El dólar, por ahora, no toma nota.

Las estadísticas ya muestran que con el mercado inmobiliario en caída —luego de la devaluación y de la casi desaparición de los créditos hipotecarios— comienza a haber un leve retroceso en los precios de las propiedades. A esto se suma una brecha entre los valores publicados y los valores finales de cierre de las operaciones, luego de los que propietarios acepten contraofertas.

Según el último relevamiento de Mercado Libre Inmuebles, que midió la evolución durante el segundo trimestre del durante 2019, se registraron caídas muy leves en los valores. Pero durante el trimestre pasado —abril, mayo y junio— se produjo la mayor baja anual desde 2017, con una caída de 1%.

En junio, el valor medio por metro cuadrado de los inmuebles se ubica en USD 2.551, un 0,2% menos que el mes anterior. Los precios fluctúan en un rango que abarca desde USD 1.211 por metro cuadrado en Villa Lugano a USD 5.790 por metro cuadrado en Puerto Madero.

La tendencia también fue registrada por la plataforma de compraventa Zonaprop, que mostró un retroceso en el precio de los inmuebles que lleva acumulado un trimestre, aunque con cifras poco significativas. Además, advirtieron que el mercado enfrenta una situación de acumulación de stock con un crecimiento interanual del 50% en los avisos de unidades en venta.

Sin embargo, estos valores y las estadísticas que miden la caída en los precios se basan en las plataformas online, que solo muestran los valores pretendidos por los propietarios pero no el valor final de cierre de la operación. Según las inmobiliarias, la brecha entre esos dos precios aumentó en los últimos meses y hoy hay propietarios que aceptan contraofertas de entre 5% y 20% más bajas que el precio publicado originalmente.

«Los precios de publicación no están mostrando lo que realmente pasa en el mercado. Con la demanda de propiedades reducida en un 50%, la gente está haciendo contraofertas bastante agresivas. Hay propietarios que las aceptan y otros que no, pero los precios de cierre pueden estar incluso de 15% a 20% menos de los valores promedio de publicación», indicó Germán Gómez Picasso, especialista de la consultora Reporte Inmobiliario.

Además, empiezan a aparecer publicaciones nuevas con precio por metro cuadrado más bajos que el promedio de oferta del mercado.  «Tiene cierta lógica que los precios se acomoden porque la demanda no está convalidando los actuales precios«, agregó.

El especialista destacó varios factores que deberían estimular una baja: la caída de la demanda, el aumento en la cantidad de inmuebles publicados (50% más), la baja de los costos de construcción en dólares, la poca posibilidad de obtener crédito hipotecario en el corto y mediano plazo y la caída en la rentabilidad por alquileres para el propietario. También comparó la realidad local con otros mercados: los precios de las propiedades en Buenos Aires siguen siendo más altos que la media regional.

«Muchas veces los propietarios no quieren bajar los precios porque esperan poder vender al valor que pretenden en el próximo año. Pero en la situación que estamos viviendo, es mejor bajar un poco hoy y no tener que bajar más en el futuro«, señaló Gómez Picasso.

En el sector coinciden que la tendencia de los precios, en líneas generales, seguirá a la baja. Es una regla del mercado que cuando el dólar se aprecia alto, los valores en esa moneda de los bienes inmuebles tienden a bajar. De acuerdo a datos del Instituto de Economía de UADE, los precios de los departamentos nuevos, en promedio, disminuyeron un 2,1% interanual, y para el caso de los usados un 2,3%.

«Esta situación es históricamente atípica en nuestro mercado inmobiliario, aunque ya hemos atravesado circunstancias similares. Solo en los barrios más exclusivos de la ciudad y en inmuebles de gran categoría los valores se han sostenido. Esta tendencia es producto de un ciclo económico que aún no está del todo claro cómo se seguirá desarrollando«, explicó Diego Catalano, profesor de Martillero Público, Corredor y Administrador de Consorcios en UADE.

En un mercado históricamente tendiente al alza de precios, los vendedores aún no se adaptan a los nuevos valores de cotización, con la excepción de los que tienen una necesidad real de venta. Una de las consecuencias de la dolarización del mercado inmobiliario, que lleva más de 40 años, recordó Catalano.

Desde la cadena de inmobiliarias Remax destacan que hoy la brecha, en porcentaje, entre valor publicado y valor de la operación se encuentra entre un 8 y un 13%, siempre que los valores de publicación del inmueble sean realistas. Es decir, que tenga un valor competitivo en el mercado. «Se ve en el sector inmobiliario una tendencia de baja de precios, pero el grueso de los valores nominales de publicación en el mercado siguen estancos, y fuera de lugar, por el momento, respecto a la realidad del mercado«, destacó Luis Varela, broker de la inmobiliaria.

Soledad Balayán, analista de datos de Maure Inmobiliaria coincide en que hay que diferenciar los valores de lista o de publicación con los valores de cierre de las operaciones, una diferencia que se amplía en este período recesivo. «Todavía hay publicados departamentos que salieron al mercado hace más de un año a valores de tasación que no son acordes a este momento. Ahora se cuenta con más información y algunos departamentos que ingresan al mercado lo hacen a valores más bajos», advirtió.

Si la propiedad está bien valuada y se encuentra dentro de los parámetros de lo que más se demanda, la contraoferta no debería superar el 5%, estimó Balayan. Tasar un inmueble usado hoy es difícil porque, en la mayoría de los casos, los valores no representan correctamente el precio final de venta y al haber pocas ventas no se cuenta con valores de referencia de cierre.

¿Qué pasa con los propietarios que no quieren «malvender» sus inmuebles? Balayan recomienda analizar el costo de oportunidad de no vender. «No se percibe como costoso para quien tiene buen poder adquisitivo mantener un departamento mientras se encuentra a la venta considerando que los costos son en pesos y la venta en dólares, pero la pregunta clave es que se podría estar haciendo hoy con el dinero de la venta. Si la respuesta es ‘no gran cosa’ entonces ¿por qué apurarse a vender? Quizás algunos tienen perspectivas optimistas del precio futuro del inmueble y prefieren no apurar el proceso de venta», explicó.

Federico Despalanques, de la inmobiliaria Lepore, tiene una visión diferente: «En los últimos 60 días, con un dólar estable y tendiendo a la baja, dejaron de caer los precios como sí sucedió en el primer trimestre del año. Las bajas ya son son tan abruptas«, destacó. Según su visión, los inmuebles que bajan son los que estaban sobrevalorados, con valores por encima de la media del mercado. Y las contraofertas hoy rondan el 7% frente a un 12% del semestre anterior. La expectativa es que con la estabilidad del dólar se generen más operaciones, aunque en un mercado muy depreciado con respecto a años buenos, como fue el 2016.