Los cambios realizados en los contratos de alquiler tornan fundamental que propietarios e inquilinos comprendan aspectos esenciales antes de formalizar un contrato.
Por Francisco N. García, abogado. TºII Fº 186 CAN – Tº 60 Fº 773 CFAMDP
Luego de la derogación de la Ley de Alquileres sancionada en 2020 y que había sido recientemente reformada en el Congreso, cambian las condiciones para la realización de los nuevos contratos habitacionales, pero quedando vigentes hasta su finalización los que habían sido pactados bajo dicha normativa. Tras el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) se implementará la nueva disposición para la formalización de acuerdos entre propietarios e inquilinos lo cual genera importantes cambios que deben ser conocidos.
A partir de ahora los contratos de alquiler regresarán a las disposiciones establecidas en el Código Civil y Comercial y ello que cambios es lo que genera, a partir de los nuevos contratos ya que como dijimos los contratos firmados bajo la Ley de Alquileres de 2020 conservan su vigencia hasta su vencimiento, ya que la medida no tiene efecto retroactivo.
Los cambios:
1 – Plazo: No existe plazo mínimo legal para ningún tipo de contrato de locación (vivienda o restantes destinos). El plazo será el que pacten las partes. En caso que los contratantes hubiesen omitido fijar un plazo en el contrato, entonces la vigencia del mismo será de 2 años para locaciones habitacionales y de 3 años para restantes destinos.
2 – Precio: Hay libertad absoluta para determinar el precio, la moneda de pago y los ajustes de los alquileres. Se admite la utilización de índices, y las partes pueden pactar ajustes con la periodicidad que deseen. Se pueden pactar alquileres en moneda extranjera.
Si el índice elegido dejara de publicarse durante la vigencia del contrato, se utilizará un índice oficial de características similares que publique el Instituto Nacional de Estadística y Censos si el precio estuviera fijado en moneda nacional, o el que cumpla las mismas funciones en el país que emita la moneda de pago pactada”.
3 – Resolución anticipada: El locatario puede resolver anticipadamente el contrato en cualquier momento. Ya no hace falta esperar a que transcurran los primeros 6 meses
de locación. Se establece una única indemnización en favor del locador que es el equivalente al 10% del monto total que reste abonar del contrato.
4 – Periodicidad del pago: Las partes no pueden pactar una periodicidad inferior a la mensual. Se admite que en las locaciones habitacionales las partes acuerden pagos por varios períodos juntos, lo que antes estaba vedado.
5 – Fianza, garantía: Se otorgó total libertad para determinar la garantía y fianzas de los contratos, como así también la moneda de los depósitos en garantía, debiendo las partes acordar el plazo de restitución del mismo.
6 – Se realizan derogaciones o modificaciones: En algunos artículos que hacen que los contratos que celebren las partes deban ser redactados con mayor detalle para abarcar ciertos derechos y obligaciones que antes estaban contemplados en las normas, y ahora deben pactarlos las partes (ej. mejoras, perdida de luminosidad del inmueble, entre otros).
7 – No hay de declarar los contratos en AFIP.
8 – El locatario ya no puede compensar alquileres con gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador
9 – Ya no se requiere la realización de una mediación prejudicial obligatoria para iniciar un proceso de desalojo.
10 – Se permitirá que los alquileres de vivienda se publiquen y firmen en moneda extranjera, y los jueces no podrán convertir el precio a pesos, a menos que el acuerdo establezca expresamente lo contrario.
11 – El inquilino tiene la opción de rescindir el contrato en cualquier momento, pagando el 10% del saldo del alquiler futuro, calculado desde la notificación de rescisión hasta la fecha acordada de finalización. Además, puede dar por terminado el contrato si el propietario no mantiene la unidad en condiciones adecuadas para su uso, a menos que el daño haya sido causado directa o indirectamente por el inquilino. El inquilino también puede rescindir el contrato si el propietario incumple la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios
Claramente los cambios realizados dejan a las partes en una total situación de libertad a la hora de negociar el Contrato, pero sin dudas modifica realidades como el hecho común por el cual las partes en muchos casos compraban un formulario de contrato de alquiler en el cual se contemplaban las previsiones de la ley en una suerte de acuerdo prefijado.
La realidad es que con la nueva normativa, las partes para poder contar con un acuerdo que contemple la totalidad de situaciones que pueden desprenderse de esta relación contractual y que antes quedaban contempladas en forma subsidiaria y complementaria por la ley, hace que los contratos deban ser realizados en forma conveniente por algún profesional a los efectos de poder asesorar y establecer en forma adecuada las distintas cláusulas del acuerdo de partes.
